Vivienda: que todos puedan tener un techo propio

El problema

Casi medio millón de familias chilenas necesitan una vivienda. 120.000 viven en campamentos — la cifra más alta en 29 años. Y para la clase media, comprar un departamento requiere ganar 3,2 veces el ingreso promedio. El sueño de la casa propia se volvió inalcanzable.

Las cifras

Indicador	Valor
Déficit cuantitativo (viviendas nuevas)	491.904 (Censo 2024)
Déficit cualitativo (viviendas que mejorar)	1.263.576 (CASEN 2022)
Familias en campamentos	120.584 en 1.428 asentamientos
Ingreso promedio mensual	$826.535
Sueldo necesario para comprar depto	$2.627.275/mes
Años de sueldo íntegro para un depto	~10,7 años
Hogares que arriendan (Gran Santiago)	33,1%

La brecha imposible

Para comprar un departamento promedio en la Región Metropolitana (~3.500 UF), necesitas ganar más de $2,6 millones al mes. El chileno promedio gana $826.535.

Los campamentos no paran de crecer

Mientras el déficit general se ha reducido desde 2002, los campamentos son el único componente que no baja. Se triplicaron en 6 años.

¿Por qué es tan cara la vivienda?

El mercado privado cuesta hasta 10 veces más por m² que una vivienda social. Pero las viviendas sociales son pequeñas, demoradas y con calidad cuestionable.

Factor	Impacto
Precio del suelo	Principal costo, agravado por límites urbanos rígidos
Permisos y burocracia	2-3 años solo para obtener permisos de construcción
Especulación inmobiliaria	Inversionistas compran masivamente, subiendo precios
IVA + gastos generales	Agregan ~40% sobre el costo base de construcción
Subsidios insuficientes	Tiempos de espera de 3-7 años para vivienda social

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Lo que proponemos

1. Subsidios mejorados: compra libre en el mercado

Los subsidios actuales funcionan, pero son lentos, rígidos y limitados. Proponemos mantenerlos y mejorarlos:

Subsidio de compra libre:

• Además de los programas SERVIU, crear un subsidio portátil que permita comprar vivienda directamente en el mercado privado
• El beneficiario elige dónde y qué comprar dentro de un rango de precio
• Menos intermediación, más libertad de elección
• Se elimina la dependencia de que SERVIU construya o licite proyectos

¿Por qué funciona mejor?

Modelo actual (SERVIU construye)	Modelo propuesto (subsidio portátil)
SERVIU licita, contrata, supervisa	El beneficiario elige en el mercado
Espera de 3-7 años	Compra cuando encuentra
Vivienda estandarizada, ubicación impuesta	Elige ubicación, tamaño, estándar
Burocracia estatal decide	La familia decide
Costo administrativo alto	Sin intermediación

El mercado tiene stock disponible (~31 meses de inventario en 2024). Los subsidios pueden movilizar ese stock en vez de esperar años a que el Estado construya.

2. Terrenos urbanizados para autoconstrucción

Para familias en campamentos y las más vulnerables, proponemos una solución inmediata y digna:

Terrenos con servicios básicos:

• Lotes urbanizados con agua, alcantarillado, electricidad, calle y dirección
• Caseta sanitaria equipada: baño y cocina como base
• La familia construye el resto de su vivienda a su ritmo y con sus recursos
• Asistencia técnica gratuita del municipio o SERVIU para la autoconstrucción

¿Por qué esto y no más viviendas sociales?

Porque una vivienda social completa cuesta 400-950 UF y demora años. Un terreno urbanizado con caseta sanitaria cuesta una fracción, se entrega en meses, y la familia tiene un lugar digno desde el día uno.

Este modelo está probado: el Banco Mundial implementó “Sites and Services” en 53 países con 100 proyectos. En India y Kenya funcionó para resolver crisis masivas de vivienda. Chile ya tiene un programa similar (DS49 en dos fases), pero es lento y burocrático.

Prioridad de asignación:

Prioridad	Grupo
1°	Familias postulando a subsidio habitacional (ya en el sistema, esperando)
2°	Familias en campamentos organizados
3°	Nuevos postulantes según vulnerabilidad

Las familias que llevan años esperando van primero. Los campamentos no pueden tener prioridad sobre quienes han seguido las reglas.

3. Expandir los límites urbanos

El suelo dentro del límite urbano es escaso y caro. Eso encarece todo.

Lo que proponemos:

• Expandir los límites urbanos en ciudades con déficit habitacional alto
• Habilitar nuevos terrenos para construcción con planificación de transporte y servicios
• Permitir desarrollo inmobiliario en zonas periféricas con exigencia de infraestructura (vialidad, transporte público, áreas verdes)
• Actualizar los planes reguladores comunales cada 5 años (hoy algunos llevan décadas sin actualización)

Más suelo disponible = precios más bajos. Es oferta y demanda.

4. Simplificar permisos y burocracia

Hoy construir viviendas en Chile demora 2-3 años solo en permisos. Eso encarece y retrasa todo.

Lo que proponemos:

• Ventanilla única digital para todos los permisos de construcción
• Plazo máximo de 90 días para aprobación de permisos de vivienda social
• Silencio administrativo positivo: si no responden en plazo, se aprueba
• Estandarización de requisitos entre municipios (hoy cada uno pide cosas distintas)
• Permisos acelerados para proyectos de vivienda bajo 2.200 UF

5. Tasa preferencial para primera vivienda

La clase media no califica para subsidio pero tampoco puede comprar. La barrera más grande es el crédito.

Lo que proponemos:

• Tasa de interés preferencial para primera vivienda (1-2 puntos bajo la tasa de mercado)
• Pie reducido al 10% (hoy los bancos exigen 20%) para primera vivienda bajo 3.000 UF
• Leasing habitacional privado: Incentivar a bancos y aseguradoras a ofrecer arriendo con opción de compra
• El Estado no es garante directo (evita riesgo fiscal), pero genera incentivos tributarios para que los privados ofrezcan mejores condiciones

Hoy	Con la reforma
Pie del 20% (~$14 millones para depto promedio)	Pie del 10% (~$7 millones)
Tasa ~4,5%	Tasa preferencial ~2,5-3,5% para primera vivienda
Sin leasing habitacional masivo	Arriendo con opción de compra como alternativa
Dividendo: ~$700.000/mes	Dividendo: ~$500.000/mes

6. Impuesto a los acaparadores de departamentos

La compra masiva de departamentos para arriendo está distorsionando el mercado. Sube los precios y saca viviendas del alcance de las familias.

Lo que proponemos:

• Impuesto progresivo a partir de la tercera propiedad residencial:

Propiedades	Impuesto adicional
1-2	Sin impuesto adicional (vivienda propia + inversión razonable)
3-5	Sobretasa de contribuciones del 25%
6-10	Sobretasa del 50%
11+	Sobretasa del 100%

• Se aplica solo a propiedades residenciales urbanas
• Exención para empresas constructoras con stock en venta (plazo máximo de 2 años)
• Los ingresos del impuesto se destinan al fondo de subsidios habitacionales

El objetivo no es prohibir la inversión. Es que invertir en acaparar viviendas tenga un costo que desincentive la especulación masiva.

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Qué hacen otros países

Singapur: el caso de éxito mundial

• 80% de la población vive en vivienda pública (HDB)
• 90%+ son propietarios de su vivienda
• Se permite usar el ahorro previsional (CPF, equivalente a AFP) para pagar el pie y las cuotas
• En 3 años, HDB construyó 21.000 departamentos y resolvió la crisis
• Eliminó todos los campamentos para 1985

Banco Mundial: Sites and Services

• Terrenos urbanizados con servicios básicos donde las familias construyen progresivamente
• 100 proyectos en 53 países entre 1970 y 1998
• Exitoso en India y Kenya para resolver crisis masivas
• La segunda generación del modelo propone tecnologías modernas y estándares flexibles

Viena: 60% del mercado de arriendo es social

• 220.000 viviendas administradas por la ciudad
• Cooperativas y asociaciones cubren gran parte del mercado
• Arriendos estables y accesibles para la clase media

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Los números: ¿cuánto cuesta y cuánto genera?

Costos

Medida	Costo anual	Nota
Subsidio portátil	$0	Mismo presupuesto MINVU, diferente entrega
Terrenos urbanizados (20.000 lotes/año)	~US$95M	Lotes de ~120 UF con caseta sanitaria
Expandir límites urbanos	$0	Cambio regulatorio, sin costo directo
Ventanilla única digital	~US$15M (una vez)	Plataforma digital de permisos
Tasa preferencial primera vivienda	~US$200-400M	Subsidio de 1-2 puntos de tasa para ~50.000 compradores/año
Total costos nuevos	~US$300-500M/año

Ingresos y ahorros

Fuente	Monto anual	Nota
Ahorro burocracia SERVIU (subsidio portátil)	~US$50-100M	El Estado deja de licitar, contratar y supervisar
Ahorro terrenos vs vivienda social completa	~US$200M	120 UF por lote vs 400-950 UF por vivienda
Impuesto a acaparadores (3+ propiedades)	~US$100-300M	Sobretasa progresiva de contribuciones
Total ingresos/ahorros	~US$350-600M/año

Balance neto

Concepto	Valor
Costos nuevos	-US$300 a -500M/año
Ingresos y ahorros	+US$350 a +600M/año
Balance	US$0 a +US$100M/año (neutro a positivo)

La propuesta de vivienda es fiscalmente neutra. No requiere presupuesto adicional significativo. Se financia con:

• El mismo presupuesto MINVU gastado de forma más eficiente (portátil vs SERVIU)
• Soluciones más baratas (terrenos a 120 UF vs viviendas a 400-950 UF)
• Ingresos nuevos del impuesto a acaparadores

La tasa preferencial (el costo más alto) se cubre con el impuesto a acaparadores + los ahorros de eficiencia. El Estado no gasta más: gasta mejor y cobra a quien especula.

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Qué cambia para ti

Hoy	Con la reforma
Esperas 3-7 años por vivienda social	Subsidio portátil: compras cuando encuentras
Campamentos creciendo sin solución	Terrenos urbanizados con caseta sanitaria
Pie del 20% imposible de juntar	Pie del 10% + tasa preferencial primera vivienda
Permisos de construcción: 2-3 años	Ventanilla única: 90 días máximo
Suelo escaso y caro	Límites urbanos expandidos
Acaparadores suben los precios	Impuesto progresivo desincentiva especulación
SERVIU decide dónde vives	Tú eliges con tu subsidio

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Implementación

Fase	Plazo	Acción
1	Año 1	Subsidio portátil, impuesto a acaparadores, ventanilla única digital
2	Año 1-2	Terrenos urbanizados para campamentos (pilotos en 5 regiones), expansión límites urbanos
3	Año 2-3	Tasa preferencial primera vivienda, leasing habitacional, nuevos planes reguladores
4	Año 3-4	Expansión nacional de terrenos urbanizados, evaluación de subsidio portátil
5	Año 5	Evaluación de impacto y ajustes

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Nuestro compromiso

“Ayudaremos a quien lo necesite a subir la escalera, pero cada uno debe dar los pasos.”

La vivienda no puede seguir siendo un privilegio de quien gana 3 veces el promedio. Pero la solución no es que el Estado construya todo: es que el Estado facilite, financie y regule para que cada familia pueda acceder a un techo digno.

Subsidios que funcionen, terrenos para construir, créditos accesibles y un mercado sin acaparadores. Tu techo, tu decisión.